【澳门威斯尼斯人】碧桂园的半年考卷：稳守第一 下半年牌面充足

本文摘要：下半年牌面充裕　　一场新冠疫情的黑天鹅，对于地产公司来说，有可能是潜伏和筹划的好时机。

下半年牌面充裕　　一场新冠疫情的黑天鹅，对于地产公司来说，有可能是潜伏和筹划的好时机。　　这反映在碧桂园新发的成绩单上。

7月1日，碧桂园交还年中试卷，公告中称之为，碧桂园6月份构建权益合约销售金额大约609.6亿，同比快速增长0.93%；权益合约销售建筑面积大约729万平方米，同比快速增长9.72%。而2020年上半年，碧桂园总计构建权益合约销售金额大约2669.5亿元。　　纵向对比来看，碧桂园之后维持了“冠军”宝座。根据克而瑞研究中心近期发布的数据，2020年上半年，TOP100房企合计销售金额为51140.8亿元，碧桂园以3723.1亿元的金额稳坐全口径销售冠军宝座；中国恒大、万科、保利发展、融创中国紧随其后。

　　当然，之于今年这个类似的年份，如何更加稳定的走好下半年，十分关键。　　上半年“战疫”：渠道变革与三四线布局　　2月的疫情，对地产行业整体造成了冲击，上市房企整体承压，而房企们也施展浑身解数展开“变革”。　　疫情影响之下，线上经济兴起，而碧桂园也很快捕捉到了这个新的渠道。

　　碧桂园今年上半年之后增大了线上营销力度，碧桂园自去年开始之后在官方购房直营平台“碧桂园凤凰云”上打开线上售楼部，构建远程选房买房，春节之后更为大了力度。　　而这一变革在二季度向外突破，5月，碧桂园打造出了 “5.5直播购房节”，总计更有总观赏人数近800万，而6月15日又合力阿里房产深度跨界，在天猫月上线官方分店，发售“6.18碧快活好房”活动，获取将近亿元购房补贴优惠福利。　　渠道的变革感应在销量中。

线上渠道的效果最必要的反应是销量的按月于是以快速增长。累计六月，碧桂园销售额倒数三个月同比于是以快速增长。而数据也表明，5月、6月，公司权益合约销售分别为561.1亿元和609.6亿元，分别同比下降3.29%和0.93%。

　　而这一点也在碧桂园的股价上获得了反映，2010年4月到6月，碧桂园的股价倒数三个月收阳。　　但比起销售渠道的变革和拓宽，碧桂园上半年也在做到一些深远影响的布局。　　一个侧面是碧桂园的拿地策略，“攻占三四线城市”，“沉降五六线城市”策略沦为今年上半年碧桂园拿地的主要特征。

　　今年六月，临沂碧桂园房地产有限公司以4.24亿元夺下日照市2020A-9号地块，溢价率高达54.74%；而5月底，烟台碧桂园房地产开发有限公司以2.48亿元竞得山东烟台一宗住宅用地，溢价率约118.78%。　　而此前也有媒体统计资料，今年以来碧桂园在公开市场拿地布局近75%再次发生在三四线城市，其中，按地区来看，31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽。这3个城市土地数量特一起占到比58%。

另外，广东占到17%，山东占到14%。　　而除了三四线城市之外，五六线城市也沦为碧桂园的目标，今年五六月，碧桂园在赣榆县耗资5.2亿元乘势夺下两宗商服住宅用地，而碧桂园旗下慈溪市泰悦置业有限公司以1.71亿元竞得温州市平阳县一宗住宅用地，溢价率29.62%。　　随着城镇化的前进，三四线及之下城市的未来空间可期。

东吴证券7月公布的研报认为，近年来城镇化进程使得三四线城市商品房销售面积增长速度近超强一二线城市，公司深化布局重点三四线城市做到城镇化发展的机遇。　　下半年可期 碧桂园腾挪空间大　　上半年交完成绩单之后，实质上，到了下半年，碧桂园手头可打的牌面也许更为灵活性。　　碧桂园在三四线城市的布局，仍然与中国的城镇化进程一脉相承。　　此前中约证券曾多次分析，中国的城镇化发展空间仍在，2019年，我国城镇化率约60.6%，较众多发达国家的75%以上仍有下降空间。

同时，我国内部城镇化率不存在较小的结构性差异，众多三四线城市仍需要享用城镇化前进带给的购房市场需求。　　其指出，碧桂园擅于做到三四线城市的市场需求特点，做差异化产品、成本掌控，从而构成竞争优势。

而品牌和差异化的产品将对碧桂园市占率的提高包含反对，城镇化进程的前进及市占率的提高皆需要为公司获取充裕的快速增长空间，对目标市场的充份做到和独有的护城河将持续反对公司的去化和未来的务实快速增长。　　而值得注意的是，碧桂园在下半年可以甩出的牌面。　　此前，在今年3月举办的碧桂园2019年业绩发布会上，常务副总裁程光煜曾多次讲解，对今年的投资较为悲观的，预计拿地金额多达1600亿元。

　　但截至今年5月底，碧桂园总拿地金额只有230亿元，而兴证国际证券6月6日评价碧桂园时回应，2020年1至4月，公司平均值追加土地成本为3244元/平方米，拿地权益款项占到权益销售金额的比例为18%，高于行业平均水平。　　下半年支出充裕，一定程度上意味著碧桂园下半年的策略将更为灵活性。　　此前，根据兴证国际的分析，碧桂园一方面公司整体土地储备充裕，近期可售货值亦充裕，截至2019年末土地储备对2020年销售面积倍数超过5.8（行业平均值为4.8），已获得施工证并未预售的土储占比为28%。

另一方面，公司对规模表达意见较低，当前经营重点放到提高盈利能力上，减少整体杠杆提高评级。　　值得注意的是，碧桂园尽管支出充裕，但依然通过多样性手段补足现金流。

据报，今年以来，碧桂园早已计划或已完成发售了多笔ABS融资，仅有3、4月份就发布了4次涉及发售消息，总金额超强70亿。　　地产线上销售渠道的切断+击中城镇化进程+可观资金链，一定意义上，都是下半年碧桂园业绩的确保。

　　有分析人士认为，随着下半年销售旺季到来，碧桂园销售未来将会更上一层楼，全年低快速增长安稳。长年耕耘三四线城市的碧桂园方面也回应，将之后了解挖出城镇化所带给的红利，提升产品竞争力，更进一步提高公司业绩。　　更加有一点注目的是，碧桂园的下半年并不是只有地产这一张牌面可以打。　　今年6月，碧桂园集团旗下千玺餐饮机器人集团打造出的FOODOM下起美食王国机器人餐厅综合体在广东顺德月开业，同时公布了机器人餐饮发展战略，致力于打造出全球仅次于的集研发、生产、运营、供应链体系于一体的智慧餐饮集团。

　　机器人赛道也许可以给与碧桂园更大的想象空间。　　而各机构对于碧桂园的未来也皆所持悲观态度，自六月以来，机构们争相调低对碧桂园的评级。其中汇丰给与评级购入；摩根大通则给与了碧桂园增持评级，目标价14.5港元；中银国际和中达证券则分别给与了碧桂园“强推购入”和“购入”，目标价分别为17.86港元和12.2港元。　　其中，中银国际认为，碧桂园预计不会在其7000亿的并未确收收益上盛开光芒，沦为行业中有仅次于隐蔽价值的开发商，反对其在未来几年有著双位数的净利润快速增长及相似30%的ROE。